איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

אנשים רבים שואלים את עצמם “היכן כדאי להשקיע את הכסף?” ו”איזה סוג נכס כדאי לקנות להשקעה?” כמשקיעים, אתם צריכים לקחת צעד אחורה ולהתמקד קודם בשאלה בסיסית – ” מה אנחנו רוצים שהנכס להשקעה יעשה עבורנו?”

 

נקיטת גישה אסטרטגית להשקעה בנכס פירושה שאתם צריכים להיות ברורים לגבי המטרות שלכם והתשואות שאתם מחפשים.

 

האם אתם מעדיפים להתמקד בעליית ערך גבוהה? או, האם תזרים מזומנים חיובי הוא בראש סדר העדיפויות שלכם? אולי אתם רוצים ליהנות משני העולמות? כשמדובר בהשקעות בנכסים, אין עסקה אחת שמתאימה לכולם. הבחירה בהשקעה צריכה להיות מבוססת על מצבכם הכלכלי, פרופיל הסיכון שאתם מוכנים לקחת ולמטרות שלכם.

 

לכן אסטרטגיית ההשקעה שלכם בנכס תקבע אילו קריטריונים יחולו בעת בחירת נכס להשקעה.

 

בחירת האסטרטגיה והקריטריונים הנכונים היא כה קריטית להצלחת ההשקעה שלכם.

 

אלה 9 פרמטרים חשובים מאוד שעליכם לשקול היטב בעת שקלול אפשרויות השקעה שונות:

1.מיקום

ישנם אזורים מבוקשים יותר מאחרים. בעוד שלרכישת נכס בפריפריה הרחוקה ישנו יתרון מרכזי – תג מחיר נמוך, השקעה באזורים מרוחקים שאינם מבוקשים, כרוכה בסיכון גבוהה יותר. למשל, בניהול הנכס מרחוק, במציאת דיירים איכותיים, בהשכרה רציפה ובעליית ערך שלעיתים תהיה נמוכה יותר מאיזורי הביקוש.

 

אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? התשובה הרווחת והאידיאלית היא כמובן באיזורי ביקוש. ערי המרכז והשרון מהווים אזורים גיאוגרפים צפופים, עם הגירה חיובית. יש ביקוש אדיר לשירות להשכרה ולדירות למכירה באזור המרכז. לכן, אם אתם מחפשים השקעה בטוחה ויציבה, חיפוש נכס אסטרטגי במרכז, עשוי לענות על כל הצרכים שלכם. 

2.מחיר

בחירת נכס רק על סמך המחיר שלו, יכול להיות מסוכן למדי. יש לשקול מגוון פרמטרים שונים לפני שבוחרים נכס להשקעה, בהם , גם המחיר.

 

ישנם נכסים שנמכרים במחיר נמוך יחסית, אך כאשר בוחנים האם מדובר בהשקעה טובה, במרבית הפעמים, אותו נכס אטרקטיבי, נראה פתאום פחות אטרקטיבי – המיקום שלו עשוי להיות בעייתי, נכסים דומים אחרים בסביבתו נמכרים במחיר נמוך יותר, אין רישום בטאבו, יש סכסוך שכנים ועוד שלל בעיות אפשרויות שפוגמות בכדאיות של רכישת הנכס. לעומת זאת, ישנם נכסים יקרים יותר שמהווים השקעה חכמה וכדאית במיוחד. למשל דירה יקרה יחסית באזור מתפתח שצפויה להעלות את ערכה תוך זמן קצר, דירות בפרויקטים של תמ”א 38 והתחדשות עירונית ודירות במיקום אטרקטיבי שמעניקים לבעלי הנכסים שקט נפשי, שכירות רציפה ועליית ערך. 

3.תשואת שכירות – תזרים המזומנים

התשואה שאתם מקבלים מנכס היא אינדיקטור מרכזי לתשואת השכירות (תזרים מזומנים) שאתם יכולים לצפות מנכס. כיום ישנם מגוון מחשבוני תשואה על שכירות שיכולים להמחיש לכם את את אחוז התשואה שתקבלו משכירות בנכס. עם זאת, חשוב לזכור שלרוב, ככל שהנכס יהיה יקר יותר, כך התשואה משכירות תהיה נמוכה יותר, אך זהו לא הפרמטר היחידי שכדאי לבחון כאשר בוחנים כדאיות כלכלית של רכישת נכס להשקעה.

 

לעיתים נכס יכול להניב תשואה חודשית נמוכה יחסית, אך הוא יעלה את ערכו באופן משמעותי, כך שהרווח הגדול יתבטא דווקא במכירה. מה שמוביל אותנו לסעיף הבא.

4.צפי לעליית ערך

נכון, אף אחד לא יכול לצפות עליית ערך של נכס. חוסר וודאות היא פרמטר משמעותי בכל סוג של השקעה. עם זאת, ישנם נכסים בעלי סיכוי גבוה יותר להעלו את ערכם באופן משמעותי. איך תזהו אותם? נכסים במיקומים אטרקטיביים עם תשתיות, פארקים ומוסדות חינוך מתפתחים, ערים מבוקשות ופופולריות עם הגירה חיובית, קרבה לתחבורה ציבורית וצירי תנועה מרכזיים ופרמטרים נוספים שהופכים את הנכס לאטרקטיבי עבור שוכרים ועבור רוכשי דירות. 

5.גידול אוכלוסייה ודמוגרפיה

הביקוש לדיור עולה ככל שהאוכלוסיה גדלה. עם זאת, מחירי הנכסים אינם עולים אוטומטית בתגובה לגידול האוכלוסייה באזור. צריך לקחת בחשבון את קצב הבניה באותו אזור ולבחון האם יש הצפה של דירות ביחס למחפשי הדירות. מחסור בדירות, יותר עליית ערך ומאפשר העלאה של מחירי השכירות באזור. ככל שהביקוש לדירות עולה, כך פוטנציאל הרווח שלכם יעלה. שימו לב גם לסוג האוכלוסייה באזור הנכס. אוכלוסיה חזקה, מושכת משפחות ואנשים רבים למקום ומעניקה לכם ביטחון גבוה יותר לקבלת תשלום דמי השכירות בזמן וללא בעיות.

6.ימים בשוק

לכל נכס המוצע למכירה יהיו מאפיינים ופגמים ייחודיים משלו והקונים יקבעו את מחיר השוק.

 

מספר הימים שנכס מוצע למכירה הוא אינדיקטור טוב לביקוש. ככל שהמספר נמוך יותר, כך האזור והנכס נחשבים לאטרקטיביים יותר. א אתם רואים נכס שעומד זמן רב למכירה, כנראה שקיימים בו פגמים מהותיים או שהוא אינו אטרקטיבי ביחס למחיר. 

7.ייחודיות

עד כמה הנכס שבחרתם ייחודי? האם מדובר בדירה חדשה בבניין שעבר תמ”א? האם יש לו מרפסת שמש באזור בו יש מעט דירות שמציעות מרפסת שמש? ומה עם מעלית? חפשו את הייחודיות של הנכס אבל השתדלו להימנע מרכישת נכס בעל מאפיינים שעשויים להיות בעייתיים עבור אנשים רבים – למשל דירה בה שני חדרים אוחדו לחדר אחד, עשויה להיו אטרקטיבית עבור אנשים מבוגרים, אבל עבור משפחות נתון זה יכול להיות בעייתי. מטבח בצבע לא שגרתי עשוי להיות יפה בעיניכם, אבל מרבית האנשים עשויים להירתע ממנו. חפשו ייחודיות שמהווה יתרון עבור מרבית השוכרים או הרוכשים הפוטנציאליים, כך שתוכלו להבטיח שהדירה תושכר או תימכר בקלות. 

8.הזדמנויות תעסוקה

אזורים מבוקשים הם כאלה שנמצאים בקרבת מקומות תעסוקה רבים. למשל, קרוב למתחמי הייטק, אזורי תעשייה או עם תחבורה ציבורית נוחה למגוון מתחמי עבודה. ככל שהנכס יהיה קרוב יותר למוקדי תעסוקה, כך הוא יהיה מבוקש יותר.

9.גיל ומצב הנכס

נכסים ישנים יותר ידרשו בדרך כלל יותר תחזוקה והם מבוקשים פחות על ידי שוכרים ורוכשים פוטנציאלים, מאשר דירות חדשות או משופצות. שימו לב למצב הנכס והעדיפו דירות חדשות ותקינות ככל האפשר. זה יחסוך לכם כסף על בלאי תיקונים ובלאי של הנכס ויעניק לכם יתרון בשוק. דירות בפרויקטים של תמ”א 38 או פינוי בינוי, הן אפשרות מצוינת שמעניקה לכם נכס במצב מצוין, במחיר נמוך יחסית ועם אפשרות לעליית ערך גבוהה.

 

חברת גלובלינקס בונה ומשווקת מגוון רחב של דירות חדשות באזור המרכז והשרון. אנו מובילים פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי ביקוש וברמה גבוהה. לרשימת הפרויקטים שלנו, לחצו כאן.